{"id":96,"date":"2021-02-22T09:04:00","date_gmt":"2021-02-22T12:04:00","guid":{"rendered":"http:\/\/34.239.117.254\/?p=96"},"modified":"2021-04-19T10:21:38","modified_gmt":"2021-04-19T13:21:38","slug":"decisao-do-supremo-sobre-itbi-incentiva-contratos-de-gaveta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ayadvogados.com.br\/?p=96","title":{"rendered":"Decis\u00e3o do Supremo sobre ITBI incentiva contratos de gaveta"},"content":{"rendered":"\n

A decis\u00e3o do Supremo Tribunal Federal (STF) que pacificou o entendimento de que o ITBI s\u00f3 deve ser exigido no registro do im\u00f3vel em cart\u00f3rio deve estimular pr\u00e1ticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, como o chamado \u201ccontrato de gaveta\u201d – documento informal de compra e venda. A medida, por\u00e9m, alertam especialistas, pode trazer riscos.<\/p>\n\n\n\n

Prefeituras, como a de S\u00e3o Paulo, vinham cobrando o ITBI em fase anterior ao registro. Como nos casos em que, para ter maior seguran\u00e7a, o comprador formalizava em cart\u00f3rio um contrato desse tipo, por meio de uma escritura p\u00fablica de promessa de compra e venda. Nessa situa\u00e7\u00e3o, o im\u00f3vel permanece no nome do vendedor at\u00e9 o pagamento total. \u00c9 uma garantia para o comprador, pois se o vendedor vier a falecer e o pre\u00e7o for quitado, os herdeiros s\u00e3o obrigados a transmitir a propriedade sem inclu\u00ed-lo no invent\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

O recolhimento do ITBI pesa no bolso dos adquirentes de im\u00f3veis. Em S\u00e3o Paulo e Bras\u00edlia, por exemplo, a al\u00edquota \u00e9 de 3% do valor venal do bem. No Rio de Janeiro, de 2%. Na capital paulista, a arrecada\u00e7\u00e3o tem crescido ano a ano. Em 2020 foram R$ 2,57 bilh\u00f5es, um aumento significativo se comparado com 2016, cuja arrecada\u00e7\u00e3o foi de R$ 1,75 bilh\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O ac\u00f3rd\u00e3o do STF, publicado na sexta-feira, traz uma tese ampla, apesar do caso julgado (ARE n\u00ba 1294969) em repercuss\u00e3o geral, que envolve a Prefeitura de S\u00e3o Paulo, tratar de contrato de cess\u00e3o de direitos de compra e venda – no qual um comprador de im\u00f3vel na planta transfere o bem antes de ter a propriedade para um terceiro. Em nota, o munic\u00edpio afirma que, com a divulga\u00e7\u00e3o do ac\u00f3rd\u00e3o, vai avaliar as consequ\u00eancias e definir eventuais medidas cab\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n

\u201cO efeito pr\u00e1tico dessa decis\u00e3o se aplica para quaisquer outras discuss\u00f5es, como o contrato de promessa de compra e venda. \u00c9 super comum as prefeituras exigirem nesse momento\u201d, diz Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados. Em S\u00e3o Paulo, por exemplo, a prefeitura cobra o ITBI tanto no contrato de promessa de compra e venda quanto no de cess\u00e3o de direitos de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e1 riscos com o contrato de gaveta. Mas deve-se analisar cada situa\u00e7\u00e3o, segundo Bruno Sigaud. H\u00e1 caso de compra de im\u00f3vel na planta, por exemplo, diz, que o propriet\u00e1rio mant\u00e9m a escritura no nome da incorporadora e, anos depois, somente na hora de vender, passa a titularidade para o nome do adquirente, gerando o pagamento do ITBI. \u201cNesses casos, n\u00e3o se corre grandes riscos\u201d, afirma. \u201cComo os empreendimentos s\u00e3o individualizados, uma eventual d\u00edvida da incorporadora dificilmente recairia sobre o novo propriet\u00e1rio.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Para aqueles que compram im\u00f3veis de terceiros, por\u00e9m, alerta o advogado, essa medida n\u00e3o \u00e9 recomendada. \u201cUma eventual d\u00edvida do antigo propriet\u00e1rio pode fazer com que o im\u00f3vel seja localizado e penhorado.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Nos invent\u00e1rios, afirma o especialista, herdeiros tamb\u00e9m podem fazer um contrato de cess\u00e3o de direitos, adiando o pagamento do ITBI. A decis\u00e3o do Supremo, acrescenta, ainda traz impacto para os leil\u00f5es de im\u00f3veis. Neste caso, a prefeitura dava 15 dias ap\u00f3s a venda para que o imposto fosse quitado. \u201cAgora, s\u00f3 poder\u00e1 exigir no registro do im\u00f3vel\u201d, diz Sigaud.<\/p>\n\n\n\n

Advogado da \u00e1rea imobili\u00e1ria, Lu\u00eds Rodrigo Almeida, s\u00f3cio do Dib, Almeida, Laguna e Manssur Sociedade de Advogados, tamb\u00e9m acredita que com a tese ampla as prefeituras n\u00e3o podem cobrar ITBI em nenhum momento antes do registro do im\u00f3vel, que \u00e9 quando h\u00e1 realmente a transfer\u00eancia de propriedade.<\/p>\n\n\n\n

No caso que o STF analisou, afirma, a cobran\u00e7a \u00e9 ainda mais absurda. \u201cO casal comprou um im\u00f3vel na planta e transferiu para terceiros, nenhum dos dois ainda s\u00e3o propriet\u00e1rios\u201d, diz. Para ele, contudo, o risco de uma eventual penhora de terceiros, com contrato de gaveta, \u201cn\u00e3o vale mais do que qualquer economia na posterga\u00e7\u00e3o do imposto\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Juridicamente, o contrato de gaveta \u00e9 v\u00e1lido, segundo o advogado da \u00e1rea de contratos e c\u00edvel, Luis Cascaldi, do Martinelli Advogados. Ele tem obriga\u00e7\u00f5es e deveres para quem tem a inten\u00e7\u00e3o de comprar e vender. Por\u00e9m, afirma, como nem sempre \u00e9 um contrato p\u00fablico, registrado em cart\u00f3rio, o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, para todos os efeitos, \u00e9 quem consta na escritura. \u201cE por isso h\u00e1 risco.\u201d<\/p>\n\n\n\n

Se o antigo propriet\u00e1rio responder por uma d\u00edvida, por exemplo, diz, a cobran\u00e7a pode recair sobre esse im\u00f3vel. Ou se, ao contr\u00e1rio, o novo propriet\u00e1rio informal n\u00e3o quitar taxas ou condom\u00ednio, tudo pode ser cobrado do antigo. \u201cS\u00f3 com o registro do im\u00f3vel existe seguran\u00e7a de quem \u00e9, para todos os efeitos, o propriet\u00e1rio\u201d, afirma Cascaldi.<\/p>\n\n\n\n

Para o presidente da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc), Luiz Antonio Fran\u00e7a, a decis\u00e3o do Supremo foi correta ao dizer que incide o ITBI apenas no registro do im\u00f3vel. \u201cN\u00e3o se pode pagar o imposto apenas numa inten\u00e7\u00e3o\u201d, diz. J\u00e1 com rela\u00e7\u00e3o ao contrato de gaveta, Fran\u00e7a afirma que ningu\u00e9m quer viver com nada irregular, sem estar devidamente no seu nome, e que \u201cpagar o imposto faz parte do neg\u00f3cio\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Fonte: Valor<\/a><\/p>\n\n\n\n

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